Zlatá baňa menom Airbnb? Prenajímateľ Milan Bez Mapy s krátkodobým prenájmom po dvoch rokoch končí
Na papieri to vyzerá ako dokonalý investičný model. Stačí kúpiť garsónku vo vyhľadávanej lokalite, vkusne ju zariadiť a ponúknuť na krátkodobý prenájom cez Airbnb. Takýto byt síce vo všeobecnosti generuje vyšší výnos než klasický dlhodobý nájom, no v praxi prináša komplikácie, o ktorých sa v investičných skupinách často nerozpráva.
Z pasívnej investície sa rýchlo stáva aktívne podnikanie plné skrytých nákladov, nepretržitej komunikácie a špecifických daňových povinností. Svoje o tom vie aj známy cestovateľ a influencer Milan Bardún (Milan Bez Mapy). Pred dvoma rokmi si v Bratislave kúpil 29-metrovú garsónku v novostavbe neďaleko futbalového štadióna na Tehelnom poli. Byt od začiatku koncipoval ako investíciu na krátkodobý prenájom cez Airbnb.
„Chcel som si to vyskúšať na vlastnej koži. Všade počúvate, že Airbnb zarobí oveľa viac ako klasický nájom,“ spomína Milan. Po dvoch rokoch si však povedal, že stačilo – byt bude cez platformu prenajímať už len do konca roka 2026 a následne ho posunie dlhodobému nájomníkovi.
„Po dvoch rokoch som si priznal, že som z toho trochu vyhorel. Napriek tomu považujem tie dva roky za úspech. Zarobil som, nič som neprerobil,“ bilancuje.
Slušné tržby iba naoko
Cenu za ubytovanie nemal nastavenú pevne, v priemere však dosahovala 70 eur za noc. V pracovné dni bola nižšia, cez víkendy vyššia a počas veľkých koncertov či podujatí na neďalekom štadióne predal noc aj za 145 eur. Obsadenosť dosahovala slušných 20 až 22 nocí z 30, teda približne 70 percent, v lete bol byt vyťažený naplno. V najsilnejších mesiacoch dokázal zarobiť aj dvojnásobok toho, čo by priniesol klasický dlhodobý nájomník. Hrubá matematika však rýchlo narazila na reálne výdavky.
V priemere dosiahol jeho byt mesačné tržby 1 470 eur (70 eur x 21 dní), čo je veľmi slušné, ale náklady sú oveľa podstatnejšie. Z tejto sumy si platforma Airbnb strhla poplatok vo výške 15,5 percenta, mesačne šlo o takmer 228 eur. Po odrátaní všetkých prevádzkových nákladov zostalo z pôvodných 1 470 eur pred zdanením len 718 eur. Po zaplatení dane z príjmov zostal čistý zisk na úrovni približne 582 eur mesačne. V prepočte tak zo 70-eurovej noci zostalo Milanovi v čistom necelých 28 eur, teda približne 40 percent z tržby. Ak má investor na nehnuteľnosť hypotéku so splátkou napríklad 550 eur, reálny čistý zisk sa pohybuje v desiatkach eur mesačne.
Upratovanie je kľúč k úspechu
Milan tvrdí, že celý problém s prenájmom nehnuteľností stojí a padá na upratovaní. Niekedy sa stávalo, že jeden hosť odchádzal o desiatej ráno a ďalší už prichádzal o tretej poobede. „Za tých päť hodín musí niekto prísť, upratať a byt pripraviť. Sám som to robiť nemohol, lebo veľa cestujem,“ vysvetľuje.
Upratovacie firmy neprichádzali do úvahy. Na upratanie garsónky mu od nich chodili ponuky za 45 až 50 eur, čo by nebolo rentabilné. Hľadal študentov a ľudí z okolia, ktorí si chceli privyrobiť. „Platil som v priemere 15 až 20 eur za upratanie. Nájsť dnes niekoho za takú cenu je však naozaj ťažké,“ vysvetľuje.
Ani to sa však nezaobišlo bez nepríjemností. „Stalo sa, že upratovačka zaspala. Ja som bol v zahraničí, nedokázal som sa jej dovolať a hosť už stál s kuframi pred domom, pričom v byte bol neporiadok. Zachránila ma rodina, ktorá tam rýchlo vybehla. Vtedy pochopíte, že pri Airbnb neplatíte len za prácu, ale za absolútnu spoľahlivosť.“
Vysoké nedoplatky a iné skryté náklady
Kým opotrebovanie samotného bytu bolo minimálne – po dvoch rokoch evidoval len fľak na sedačke či ryhu v parketách, keďže byt sa upratoval niekoľkokrát týždenne – prekvapili ho iné náklady.
